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2 de Março de 2021

O tal do “Ponto Comercial”, você sabe o que é?

Suzanna Borges de Macedo Zubko, Advogado
há 4 anos

Quem já se deparou com as seguintes placas em comércios: “Vendo o Ponto” ou “Passo o Ponto”? Os comerciantes se referem ao “ponto comercial”, atribuindo-lhe valor econômico e possibilitando sua venda. Neste artigo abordaremos o conceito do termo e os requisitos para sua configuração, com enfoque especial em imóveis alugados.

O ponto comercial é um dos elementos de um estabelecimento empresarial, mas podemos simplificar dizendo que é a localização em que se encontra o comércio, e como ela vai a influenciar diretamente no sucesso e crescimento da empresa, de maneira tão expressiva que os cidadãos passam a ter como referência: “em tal esquina? Ah, onde está a empresa ‘x’? ”. Isso é um ponto comercial, é a formação de clientela e reconhecimento da empresa pelo espaço em que se encontra, e a atividade que exerce.

Logo de início já se pode perceber que é um tema complexo, pois em se tratando de um imóvel alugado, o ponto comercial formado pertence àquele que explora a atividade, e não ao locador, proprietário do bem. Gerando assim, um valor econômico pelo referencial criado no imóvel.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), em seu artigo 51, determina como requisitos para formação do ponto comercial, cumulativamente: a celebração de contrato de locação por escrito e com prazo determinado, a renovação de contratos sucessivos por 5 anos, e que o inquilino esteja explorando o mesmo ramo de negócio por no mínimo, 3 anos ininterruptos.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Sobre esse período de três anos mínimos, o doutrinador Fabio Ulhoa Coelho ensina que é tempo essencial para a formação de referência de localização e atividade empresarial aos consumidores, e é chamado de “garantia de inerência no ponto”:

“Impõem-se a exploração ininterrupta, pelo locatário, de uma mesma atividade econômica no prédio locado, por pelo menos 3 anos. Este requisito de caracterização está relacionado como sobrevalor agregado ao imóvel, em razão da exploração de uma atividade econômica no local, de sorte a transformá-lo em referência para os consumidores. [...] De acordo com a regra estabelecida, sem a exploração de uma mesa atividade no prédio locado, pelo prazo em questão, o empresário locatário não cria, com o seu estabelecimento, nenhuma referência aos consumidores digna de tutela jurídica. ”

Assim, se preenchidos os requisitos legais para a formação do ponto comercial, o inquilino que estiver com seu contrato de locação aproximando-se do fim, poderá pleitear judicialmente a renovação da locação. Ou seja, litigar com o proprietário caso este se recuse a renovar o aluguel, através de uma ação renovatória, atentando-se ao prazo decadencial de 1 ano e 6 meses para o término do contrato, isto é, prazo que não se suspende nem se interrompe, conforme dispõe o § 5º do art. 51 da Lei do Inquilinato:

Art. 51. [...]
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Na ação renovatória, o inquilino terá que comprovar, conforme descrito no Art. 71, Lei do Inquilinato:

  • O cumprimento dos requisitos legais para obter a renovação;
  • O pleno cumprimento do contrato em todos os seus termos;
  • O pagamento dos aluguéis, impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel;
  • Indicar precisamente em quais condições oferece a renovação. Ou seja, novo valor de aluguel e sua razão;
  • Indicação de novo fiador idôneo, ou se mantiver o antigo, sua concordância expressa com a renovação, reafirmando sua capacidade financeira;

Contudo, existem hipóteses em que mesmo preenchidos os requisitos para formação de ponto comercial e propositura de ação renovatória, o direito do proprietário do imóvel triunfa sobre o do locatário, até porque aquele encontra guarida constitucional. Os artigos 52 e 72 da Lei do Inquilinato trazem as seguintes situações:

a) Quando a proposta de renovação apresentada pelo locatário for insuficiente, diante da realidade do valor de mercado da locação, excluindo-se a valorização trazida ao ponto (Art. 72, II);
b) Quando o locador receber proposta de locação melhor por um terceiro (Art. 72, III). Caso o inquilino não consiga cobrir ou igualar a oferta do terceiro, a locação não será renovada, tendo direito à indenização por perda do ponto, nos moldes do Art. 52, § 3º;
c) Quando o imóvel locado tenha que passar por reforma radical, seja por determinação do Poder Público ou para valorização do patrimônio (Art. 52, I). Fabio Ulhoa Coelho pontua: “Se o Poder Público obriga o locador a introduzir reformas no imóvel, ou se o proprietário mesmo quer reformá-lo para valorização de seu patrimônio, então o locatário não terá reconhecido o seu direito de inerência ao ponto. Nessa hipótese, será devida a indenização se o início das obras retardar por mais de 3 meses, contados da desocupação. ”
d) Quando o locador quer o imóvel para uso próprio, ou para transferir de fundo de comércio existente há mais de 1 ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. (Art. 52, II).

Assim, a formação de um ponto comercial não é algo rápido, nem tão simples quanto parece, vez que necessários estar presentes os requisitos legais, e a efetiva formação de referência aos consumidores sobre o local e a empresa ali instalada. Destaca-se por derradeiro, que o ponto comercial não pode ser individualmente considerado, ele dependendo diretamente do exercício e exploração da empresa, sendo fruto de seu reconhecimento.

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Fontes: COELHO, Fabio Ulhoa, Curso de Direito Comercial. Volume 1: direito de empresa. 13ª Ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2009.

1 Comentário

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Boa noite Dra. Suzanna.

A respeito de locações comerciais por períodos mais curtos. Como a lei trata desta questão ?
Por exemplo:
Tenho uma sala comercial, basicamente é um escritório pronto, que gostaria de disponibilizá-lo para locações temporárias.
Seria locações por dia ou semanas !

Obrigado ! continuar lendo